Drei realistische Wege für Eigentümer mit bestehender Immobilie
Diese Situation begegnet uns aktuell immer häufiger in der Baufinanzierungsberatung:
Unsere Kunden besitzen bereits eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus – oft zu großen Teilen abbezahlt – und möchten nun den nächsten Schritt gehen. Eine größere Immobilie, ein Ortswechsel oder einfach nur ein Tapetenwechsel.
Die zentrale Frage lautet dann fast immer:
Muss die bestehende Immobilie verkauft werden – oder gibt es bessere Alternativen?
Die gute Nachricht:
Es gibt mehrere realistische und finanzierbare Wege, und nicht jeder führt zwangsläufig über den Verkauf. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen drei gängige Varianten, die wir in der Praxis regelmäßig umsetzen – inklusive ihrer Chancen, Herausforderungen und typischen Denkfehler.
Ausgangssituation: Eigentum vorhanden, neuer Kauf geplant
Typisch ist folgende Konstellation:
- bestehende Immobilie (Wohnung oder Haus)
- abbezahlt oder mit Restkredit
- neuer Immobilienkauf geplant
- Eigenkapital ist gebunden in der Bestandsimmobilie
Genau hier wird es finanzierungsseitig spannend – denn Banken bewerten nicht nur Einkommen, sondern auch Liquidität, Sicherheiten und zeitliche Abläufe.
Variante 1: Bestehende Immobilie behalten und vermieten
Für viele Eigentümer ist das die wirtschaftlich stärkste, aber emotional oft unterschätzte Lösung.
Wann diese Variante sinnvoll ist
- Die Immobilie lässt sich marktgerecht vermieten
- Die Miete deckt Zins, Tilgung und laufende Kosten
- Das Einkommen reicht übergangsweise für beide Finanzierungen aus
- Langfristiger Vermögensaufbau ist gewünscht
Vorteile
- Kein Verkaufsdruck
- Kein Verlust von Substanzwert
- Mieteinnahmen verbessern die Gesamtbonität
- Die Immobilie wird zur Kapitalanlage
Typischer Denkfehler
„Ich muss verkaufen, um mir die neue Immobilie leisten zu können.“
In der Praxis zeigt sich oft das Gegenteil:
Eine gut vermietete Immobilie stärkt die Finanzierung, statt sie zu blockieren – vorausgesetzt, sie ist sauber kalkuliert. Dieser Weg ist oftmals auch der am schnellsten und einfachsten zu Organisieren.
Variante 2: Immobilie verkaufen und dann neu kaufen
Der klassische und vermeintlich „sichere“ Weg.
Wann diese Variante sinnvoll ist
- Hoher Verkaufswert bei geringer Restschuld
- Eigenkapital wird für die neue Baufinanzierung benötigt
- Zeitliche Flexibilität ist vorhanden
- Knappe Haushaltsrechnung
Vorteile
- Klare finanzielle Ausgangslage
- Hoher Eigenkapitaleinsatz möglich
- Sehr gute Konditionen durch niedrigen Beleihungsauslauf beim Neukauf möglich
Nachteile
- Zwischenzeitliche Wohnlösung erforderlich
- Zeitdruck beim Kauf
- Abhängigkeit vom Immobilienmarkt
Diese Variante ist übersichtlich, aber nicht immer die wirtschaftlich Beste – insbesondere dann, wenn die Bestandsimmobilie langfristig Ertrag bringen könnte.
Variante 3: Neue Immobilie kaufen – alte später verkaufen
Das ist die Variante, bei der viele Kunden zunächst zögern – die aber in der Praxis häufig sehr gut umsetzbar ist.
Die Herausforderung
Der Verkaufserlös steht beim Kauf noch nicht zur Verfügung.
Die Lösung: Zwischenfinanzierung.
Wie funktioniert das?
- Die bestehende Immobilie dient als Sicherheit
- Der erwartete Verkaufserlös wird vorübergehend überbrückt
- Nach dem Verkauf wird die Zwischenfinanzierung abgelöst
Vorteile
- Kein Zeitdruck beim Verkauf
- Kaufchancen bleiben erhalten
- Marktgerechter Verkauf statt „Notverkauf“
Nachteile
- Die Immobilie muss weitestgehend schuldenfrei sein
- Es wird erneut eine Grundschuld eingetragen
- übergangsweise Doppelbelastung durch weitere Kreditrate
Wichtig zu wissen
Diese Variante erfordert:
- saubere Planung
- realistische Verkaufspreise
- Erfahrung in der Strukturierung der Finanzierung
- Gutes Haushaltseinkommen
Genau hier trennt sich Standardberatung von echter Finanzierungsstrategie.
Welche Variante ist die richtige?
Die richtige Lösung hängt nicht von einer pauschalen Regel ab, sondern von:
- Einkommen & Haushaltsrechnung
- Wert und Zustand der Bestandsimmobilie
- Restschuld & Zinsbindung
- Vermietbarkeit
- zeitlichem Rahmen
- persönlichen Zielen
Deshalb betrachten wir in der Beratung immer alle drei Varianten, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Fazit: Verkaufen ist eine Option – keine Pflicht
Viele Immobilienkäufer denken zu früh in Schwarz-Weiß:
Verkaufen oder Verzichten.
Die Realität ist deutlich vielfältiger.
Ob Verkauf, Vermietung oder Zwischenfinanzierung – jede Variante kann sinnvoll sein, wenn sie realistisch geplant und richtig finanziert wird.
👉 Genau hier liegt der Mehrwert einer unabhängigen Baufinanzierungsberatung:
Nicht die schnelle Lösung, sondern die Passende.
Nächster Schritt
Wenn Sie selbst vor dieser Entscheidung stehen und wissen möchten,
- welche Variante für Sie tragfähig ist
- wie Banken Ihre Situation bewerten
- wie viel Immobilie Sie sich wirklich leisten können
dann lassen Sie uns strukturiert darüber sprechen.
Individuell. Realistisch. Deutschlandweit.
